Pagājušajā gadā ievērojami lielākā daļa – 67% – no hipotekārajiem kredītiem dzīvokļu iegādei tika piešķirta Rīgā, 10% – Pierīgā, bet vairāk nekā 20% sadalījās pa visām pārējām Latvijas pilsētām un novadiem.
Tiem hipotekārajiem kredītiem, kas piešķirti privātmāju segmentā, sadalījums ir atšķirīgs: Rīgā – 11%, Pierīgā – 40%, bet citur Latvijā – pārējie gandrīz 50%. To rāda Swedbank šonedēļ publiskotais pārskats par hipotekāro kreditēšanu 2025. gadā.
Ir būtiski ņemt vērā, ka šie dati attiecas tikai uz konkrētās bankas klientiem, nevis uz visiem hipotekāro kredītu ņēmējiem Latvijā, taču raksturīgākās tendences šie dati parāda.
Uzmanības vērta ir statistika, kas raksturo Swedbank piešķirto hipotekāro kredītu īpatsvaru dažādos Latvijas novados un pilsētās. Tā, piemēram, ar Cēsu novadu ir saistīti 5,49% no visiem pērn piešķirtajiem hipotekārajiem kredītiem, ar Dienvidkurzemes novadu – 2,67%, ar Bauskas novadu – 2,29% un ar Ludzas novadu – 0,23%. Krāslavas novadā pērn vispār nav reģistrēta hipotekāro kredītu piešķiršana. Daudzveidīgi ir arī dati par reģionu pilsētām – Jelgavā piešķirti 12,58% no visiem hipotekārajiem kredītiem, Liepājā – 8,99%, Daugavpilī – 6,02%, Ventspilī – 5,18%, bet Rēzeknē – 2,9%.
"Nekustamā īpašuma tirgus izaugsme nav koncentrēta tikai Rīgā. Nozīmīga mājokļu iegādes aktivitāte pērn bija vērojama arī ārpus galvaspilsētas," uzsver Swedbank hipotekārās kreditēšanas jomas vadītāja Latvijā Marika Toma.
Tomēr publiskotie dati ļauj secināt arī to, ka nomaļajos novados Latvijas austrumu daļā kreditēšanas aktivitāte ir zemāka nekā citur mūsu valstī.
Joprojām izvēlas sērijveida mājas
Piešķirto hipotekāro kredītu apjoms Latvijā 2025. gadā, salīdzinot ar 2024. gadu, ir pieaudzis par 51%, bet noslēgto aizdevumu līgumu skaits – par 37%, rāda Swedbank apkopotie dati.
Vērtējot iegādātos mājokļus, secināms, ka dzīvokļu segmentā joprojām dominē mājokļi XX gadsimta otrajā pusē būvētajās sērijveida mājās. Pērn tos izvēlējas vairāk nekā puse kredītņēmēju, un vidējā aizdevuma summa šajā segmentā bija 55 tūkstoši eiro.
Vairāki cilvēki, kuri pēdējā laikā iegādājušies mājokli tieši sērijveida ēkās, ir skaidrojuši, ka bijuši četri galvenie izvēles faktori. Pirmkārt, finansiālajām iespējām atbilstoša cena. Otrkārt, ēkas atrašanās vieta tādā apkaimē, kurā ir nepieciešamā infrastruktūra, izglītības iestādes, veikali, sabiedriskais transports un ērta sasniedzamība ar privāto automašīnu. Treškārt, tāds dzīvokļa plānojums, kas ietver vairākas atsevišķas istabas un nodalītu virtuvi, nevis studijas tipa plānojums. Ceturtkārt, pārliecība, ka konkrētās sērijveida mājas kvalitāte nav slikta, it īpaši tas attiecas uz sērijveida māju dārgākajiem variantiem, piemēram, uz 103. un 104. sēriju. Turklāt plaši izplatīts ir viedoklis, ka tajās sērijveida ēkās, kuru būvniecībā ir izmantoti ķieģeļi, ir labāka skaņas izolācija, ne vien salīdzinot ar sērijveida blokmājām, bet pat salīdzinot ar dažiem jaunajiem projektiem.
Pagājušajā gadā ap 30% hipotekāro kredītu ņēmēju iegādājās dzīvokļus ēkās, kas celtas no 2000. līdz 2023. gadam. Vidējā kredīta summa bija 116 094 eiro. Par šo ēku priekšrocību, salīdzinot ar sērijveida ēkām, tiek uzskatīta atbilstība XXI gadsimta standartiem gan vizuāli, gan tehnoloģiski, un it īpaši energoefektivitātes ziņā. Savukārt par priekšrocību, salīdzinot ar mājokļu rezervēšanu ēkās, kas vēl tiek būvētas, tiek uzskatīts tas, ka pircējiem ir iespējams izpētīt nolūkoto mājokli, kā arī ievākt informāciju par konkrēto dzīvokli un kopumā par visu ēku no citiem konkrētās ēkas un tuvākās apkaimes iedzīvotājiem.
Jaunajos projektos 2025. gadā mājokli iegādājās aptuveni katrs desmitais kredītņēmējs un vidējā kredīta summa sasniedza 133 tūkstošus eiro. Šajā gadījumā priekšrocība ir tā, ka iespējams sākt dzīvot pilnīgi jaunā mājoklī, kuru nav nolietojuši iepriekšējie iedzīvotāji un kurā nav šo iedzīvotāju atstāto "pēdu" – ne praktiski, ne psiholoģiski. Turklāt jaunuzbūvētās ēkas atbilst XXI gadsimta trešās desmitgades priekšstatiem par vēlamo mājokli.
Vienlaikus, lai iegādātos dzīvokli jaunuzbūvētā ēkā pirmreizējā tirgū ir nepieciešami apjomīgi finanšu resursi, kādi Latvijā ir vien nelielai sabiedrības daļai. Turklāt, ja mājoklis tiek rezervēts jau ēkas būvniecības stadijā, jābūt pārliecībai, ka projekta attīstītājs savu darbu veic kvalitatīvi un mājoklis tiešām būs augstās cenas vērts. Tiem cilvēkiem, kuri atceras XXI gadsimta pirmās desmitgades būvniecības un nekustamo īpašumu iegādes bumu, ir zināmi arī tādi gadījumi, kad būvniecības stadijā rezervētais mājoklis vēlāk izrādījās nebūt ne tik ideāls, kā bija solīts mājokļa pārdošanas procesā.
Turklāt patlaban cenas dzīvokļiem jaunuzbūvētās mājās nav daudz zemākas par tādu privātmāju cenām, kas uzbūvētas jau iepriekš.
"Privātmāju segmentā pagājušajā gadā 66% darījumu notikuši ar jau esošām mājām un vidējā aizdevuma summa sasniegusi 134 550 eiro. Vērojama interese arī par privātmāju būvniecību, un šādā gadījumā vidējais aizdevums pērn bija aptuveni 160 tūkstoši eiro," skaidrots Swedbank sagatavotajā informācijā.
Tipiskā pircēja portrets
Tipiskais dzīvokļa pircējs Rīgā ir vecumā ap 37 gadiem ar mājsaimniecības ienākumu līmeni 2500–3000 eiro mēnesī. Tallinā un tās tuvākajā apkārtnē tipiskais dzīvokļa pircējs ir vecumā ap 40 gadiem ar mājsaimniecības ienākumu līmeni, kas pārsniedz 5000 eiro. Viļņā un tās tuvumā tipiskais dzīvokļa pircējs ir vecumā ap 32 gadiem, un viņa mājsaimniecības vidējais ienākumu līmenis ir 3000–4000 eiro mēnesī, ir secinājusi Swedbank.
Jāatgādina, ka jēdziens "mājsaimniecība" šādas statistikas izpratnē ir viens vai vairāki cilvēki, kas dzīvo vienā mājoklī un kopīgi saimnieko. Mājsaimniecību var veidot pāris bez bērniem vai ar bērniem, radinieki, kuri dzīvo un saimnieko vienā mājoklī, un mājsaimniecību var veidot arī tikai viena persona.
Vidējā aizdevuma summa mājokļa iegādei Latvijā 2025. gadā sasniedza 91 tūkstoti eiro, Lietuvā – 119 tūkstošus eiro, Igaunijā vēl vairāk – 146 tūkstošus eiro. Pēc noslēgto līgumu skaita Lietuva Latviju apsteidz aptuveni divkārt, kas liecina par straujāku tirgus attīstību mūsu kaimiņvalstī, uzsver Swedbank.
Dažādi nekustamo īpašumu tirgus eksperti ir secinājuši to, ka mājokļu tirgu ietekmē trīs faktoru grupas. Viena no tām ir saistīta ar potenciālo pircēju dzīves modeli – ienākumu līmeni, pārliecību par savu konkurētspēju profesionālajā vidē un privātajiem apstākļiem (cilvēki ļoti bieži iegādājas mājokli tad, kad viņu dzīvē ir būtiskas pārmaiņas, – izveidojas ģimene, piedzimst bērni, laulība tiek šķirta, pieaugušie bērni atstāj vecāku mājas un tamlīdzīgi).
Otra faktoru grupa ir saistīta ar piedāvājumu – mājokļu būvniecības izmaksām, kredītu procentu likmēm un kopumā ar mājokļu pieejamību, t. i., ar to, vai vispār tirgū pietiekamā skaitā ir tādi mājokļi, kādus cilvēki vēlas iegādāties, un par tādām cenām, kuras vismaz daļa sabiedrības var atļauties maksāt.
Trešā faktoru grupa ir saistīta ar ģeopolitiskajiem procesiem, kas ietekmē gan to, cik psiholoģiski un finansiāli droši jūtas iedzīvotāji, gan būvniecības nozares jaudu, gan arī ekonomiskās tendences globālā mērogā.
Nekustamo īpašumu nozares kompānija Latio ir secinājusi, ka 2025. gadā, lai gan ģeopolitiskā situācija joprojām ir nestabila, mājokļu pircēji kļuvuši drošāki un īstenojuši tos pirkumus, ko bija atlikuši vairākus gadus.
"Galvenais dzinulis tirgus aktivitātei bijis pakāpeniskais Euribor likmju kritums, kas 2025. gada sākumā noslīdēja zem 3% atzīmes, kļūstot par vienu no noteicošajiem faktoriem darījumu skaita pieaugumam," mudina ņemt vērā Latio tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.
Pēc Latio datiem, kopējais darījumu skaits ar mājokļiem Latvijā 2025. gadā sasniedza aptuveni 28 tūkstošus, kas ir par 7,5% vairāk nekā 2024. gadā.
Mājokļu tirgus "atspoguļo makroekonomisko un ģeopolitisko situāciju. Iespējams, mēs kolektīvi gaidām vēl kādu "dopingu" tirgum, piemēram, ārējo apstākļu uzlabošanos vai uzkrāto pensiju brīvlaišanu pirms [Saeimas] vēlēšanām," pieļauj Latio valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns.
Latio pārstāvji secinājuši arī to, ka patlaban Latvijas iedzīvotāji mājokļus iegādājas ļoti racionāli. Vairs nav tie laiki, kad cilvēki bija gatavi rezervēt mājokli jaunajā projektā tad, kad mājas būvniecība tikko sākās, un bija gatavi bez situācijas izpētes maksāt pārdevēja prasīto cenu. Nav arī vairs tie laiki, kad mājokļi tika iegādāti pēc principa "Man te patīk!", nevērtējot apkaimes infrastruktūru, ēkas reālo kvalitāti un mājokļa uzturēšanas izmaksas.
"Senāk nekustamā īpašuma pircēji uzticējās sajūtai, bet tagad uzticas Excel tabulai, kurā tiek izvērtēti ikmēneša rēķini, īpašuma uzturēšanas izmaksas, kā arī kredītmaksājumu likmes, ja tādas ir. Prioritāte tiek piešķirta reāliem datiem par uzturēšanas izmaksām, un notiek atteikšanās no emocionāliem pirkumiem par labu ekonomiski pamatotiem darījumiem," skaidro K. Ijevleva
Mainīgā un fiksētā likme
Tiem cilvēkiem, kuri apsver mājokļa iegādi, izmantojot hipotekāro kredītu, ir vērts iegaumēt, ka šo kredītu iespējams noformēt ar mainīgo procentu likmi vai arī ar fiksēto procentu likmi.
"Mainīgā likme sastāv no bankas noteiktās pievienotās likmes un Euribor, kura vērtība tiek regulāri pārskatīta ik pēc trim, sešiem vai 12 mēnešiem. Tas nozīmē, ja kredītņēmējs izvēlās sešu mēnešu periodu, tad visu šo pusgadu tiek piemērota nemainīga procentu likme, bet pēc tam tā mainās Euribor jaunās likmes ietekmē. Mainīgā likme dod iespēju gūt labumu no vispārēja likmju krituma, jo maksājums samazinās līdz ar Euribor vērtību. Taču pastāv risks, ka Euribor kāpuma laikā kredīta maksājumi pieaug un palielina finansiālo slogu. Izvēloties mainīgo likmi, jānovērtē sava gatavība uzņemties šo risku un segt iespējamo izmaksu kāpumu," tiek skaidrots bankas Citadele sagatavotajā informācijā.
Savukārt fiksētā procentu likme nodrošina stabilu un nemainīgu ikmēneša maksājumu noteiktā termiņā. "Fiksētā procentu likme pasargā klientu no straujām finansiālām svārstībām un ļauj drošāk plānot budžetu, tomēr šāda likme sākotnēji ir augstāka nekā mainīgā. Kad Euribor samazinās, fiksētās likmes gadījumā nevar izmantot zemāku maksājumu priekšrocību," mudina ņemt vērā banka Citadele.
Fiksēto likmi "parasti izvēlas tad, ja ir būtiski izvairīties no maksājuma svārstībām. Tomēr nav iespējams precīzi paredzēt, kurš risinājums ilgtermiņā būs izdevīgāks, jo procentu likmju dinamika ir mainīga. Vēl jāpiebilst, ka tik straujas Euribor svārstības, kādas bija pirms dažiem gadiem, ir izņēmuma situācija, nevis norma," skaidro bankas Citadele sadarbības partneru attiecību vadītājs Artis Zeiļa.
Jāpārbauda, vai nav parādu
No 2026. gada mājokļa tirgu vairāk ietekmē ar mājokļiem saistītie parādi, jo spēkā ir stājies princips "parāds seko dzīvoklim". Tas nozīmē to, ka, pērkot īpašumu, jaunais īpašnieks pārņem arī pēdējo triju gadu saistības par komunālo pakalpojumu parādiem, mājas pārvaldīšanas izdevumiem, iemaksām uzkrājumu fondā, kā arī maksājumiem par zemes likumiskās lietošanas tiesībām, ja tādas ir piemērotas. Savukārt par parādiem, kas ir senāki par trim gadiem, joprojām ir atbildīgs iepriekšējais īpašnieks, kurš attiecīgos maksājumus nav veicis.
Līdz ar to šogad pirms mājokļa iegādes potenciālajiem pircējiem ir īpaši rūpīgi jāpārliecinās par parādu esamību vai neesamību un tad, ja parādi ir, par to apmēru. Lai gan dzīvokļa pārdevējam ir pienākums informēt pircēju par parāda esamību, racionāli ir pašam par to pārliecināties, pieprasot uzrādīt oficiālu izziņu no apsaimniekotāja un pieprasot arī komunālo pakalpojumu rēķinus. Bankām nav pieejama centralizēta informācija par šāda veida saistībām, tādēļ rūpīga pārbaude jāveic pircējam.
"Situācijās, kad noskatītajam dzīvoklim ir parāds, nav viena universāla risinājuma – būtisks ir parāda apmērs, parādu skaits, kā arī statuss, piemēram tas, vai parāds ir nodots piedziņai, kā arī citi juridiski aspekti. Parāda esamība nolūkotajam mājoklim automātiski neizslēdz iespēju saņemt hipotekāro kredītu," skaidro A. Zeiļa.
Ja pārdevējam parādu nav iespējams segt pirms darījuma, pircējs un pārdevējs var vienoties par zemāku pirkuma cenu, no tās atņemot aktuālo parāda summu. Atsevišķos gadījumos iespējama arī parāda iekļaušana pirkuma summā, ja ir pilnīgi skaidrs tā apmērs, tostarp līgumsodi un soda procenti, kā arī ir noteikta atmaksas kārtība, un viss tiek detalizēti iekļauts pirkuma līgumā. Katrs darījums vērtējams individuāli, izvērtējot dažādus apstākļus.
"Kopumā jaunais regulējums "parāds seko dzīvoklim" ir vērsts uz to, ka namīpašumu parādi kļūtu vieglāk atgūstami, un tas ilgtermiņā varētu pozitīvi ietekmēt dzīvojamo fondu, uzlabot ēku tehnisko stāvokli un palīdzēt nodrošināt to, ka apsaimniekošanas pakalpojumu sniegšana netiek apdraudēta. Sākotnēji pieaugs darījumu juridisko pārbaužu skaits, taču ilgtermiņā regulējums veicinās lielāku atbildību un stabilitāti nekustamo īpašumu tirgū," uzskata A. Zeiļa.