Spekulācijām labvēlīgu vidi radīja gan straujais jauno mājokļu cenu kāpums, gan iespēja noformēt hipotekāro kredītu ātri un ar izdevīgiem nosacījumiem, tostarp ar kredīta brīvdienām līdz pat diviem gadiem un iespēju kreditēties bez pirmās iemaksas. Tieši spekulanti šajā tirgū saskatīja ātru un vieglu peļņu, nereti pašiem ieguldot vien salīdzinoši niecīgas summas.
Spekulanta cena zemāka nekā attīstītājam
Liels īpatsvars dzīvokļu jauno dzīvojamo māju projektos tika rezervēti, attīstītājiem noslēdzot priekšlīgumus ar pircējiem. Pašlaik strauji tuvojas ēku ekspluatācijā nodošanas termiņi, kad dzīvokļu rezervētājiem būs jāslēdz pirkuma līgumi ar projekta attīstītāju un jāsamaksā pilna pirkuma maksa. Savukārt hipotekāro kredītu izsniegšanas nosacījumi šobrīd prasa ne tikai ienākumus pamatot ar oficiālām izziņām, bet arī paša pircēja līdzmaksājumu – personiskos uzkrājumus. Tāpēc gluži vai loģiska ir pašreiz izveidojusies situācija jauno mājokļu tirgū: tā saucamie “uzpircēji” jeb “spekulanti”, dažos gadījumos atsakoties pat no jebkādas peļņas, ir gatavi pārdot rezervētos dzīvokļus par tādu pirkuma cenu, kāda pielīgta pirms gada vai vairāk noslēgtajos priekšlīgumos.
Tāpēc pašreiz ir izveidojusies situācija, ka dzīvoklis jaunajā projektā tiek piedāvāts otrreizējai pārdošanai par zemāku cenu nekā pats attīstītājs piedāvā tajā pašā projektā pirmreizējai pārdošanai. Piemēram, ja gada sākumā Purvciemā bija iespējams rezervēt dzīvokli jaunajā projektā par cenu 2000-2200 EUR/m2, tad šobrīd otrreizējā tirgū parādās šie paši piedāvājumi jau par 1600 – 1800 EUR/m2. Tā ir cena, par kādu pirmreizējais pircējs dzīvokli rezervēja pirms aptuveni gada. Jo uzpircēji jeb spekulanti, sastopoties ar grūtībām dzīvokli pārdot, atsakās no savas iecerētās peļņas.
Tā kā Purvciemā, salīdzinot ar pārējiem Rīgas pilsētas mikrorajoniem, notikusi visstraujākā jauno dzīvojamo māju projektu attīstība un celtniecība, tad tieši šeit arī koncentrējās liela daļa spekulatīvo darījumu. Tāpēc “dempinga” cenu piedāvājumi šobrīd ir tieši Purvciema jauno mājokļu projektos, kas ievērojami samazina piedāvājumā esošo vidējo m2 cenu jaunajos projektos Purvciemā, ierindojot agrāko piecu dārgāko mikrorajonu saraksta līderi no pirmās uz pēdējo vietu. Līdzīga situācija novērojama arī Pļavniekos.
Savukārt Zolitūdē un Imantā, kur jauno projektu attīstība un celtniecība aizsākās vēlāk nekā Purvciemā vai Pļavniekos un jaunuzcelto māju skaits nav tik liels, vidējās m2 cenas ir svārstījušās vismazāk un saglabājušās stabili augstas. Tādējādi Zolitūde un arī Imanta ir kļuvuši par dārgākajiem Rīgas mikrorajoniem pēc vidējās m2 cenas jaunajos dzīvojamo māju projektos ar balto apdari.
Dārgāko mikrorajonu līderu tops* jauno projektu segmentā
*zemākās cenas augustā, par kurām iespējams iegādāties 2 – 3 istabu dzīvokli jaunajā projektā ar balto apdari (EUR/m2)
- Zolitūde: no 1900 – 2095 EUR/m2
- Imanta: no 1860 – 1885 EUR/m2.
- Pļavnieki: no 1700 – 1850 EUR/m2
- Mežciems: no 1600 – 1750 EUR/m2
- Purvciems: no 1580 – 1800 EUR/m2
Sērijveida dzīvokļu tirgus
Šajā segmentā būtisks cenu samazinājums nav vērojams – ir palielinājusies pircēja ietekme uz kaulēšanās par cenu procesu.
Pašreiz pēc sekundārā tirgus dzīvokļiem ir salīdzinoši neliels pieprasījums. Tas daudzos gadījumos izskaidrojams ar to, ka potenciālie pircēji nevar saņemt bankas kredītu personisko uzkrājumu trūkuma dēļ. Pieprasījuma trūkuma rezultātā atsevišķi pārdevēji ir gatavi pazemināt cenu. Taču šajā gadījumā pārdevēji gatavi pazemināt cenu tikai 5 – 10% robežās, kas nekustamā īpašuma tirgū nav uzskatāms par jaunu tendenci – arī līdz šim tirgošanās procesā bija iespējams nokaulēt cenu līdz 10% no pārdevēja piedāvātās sākotnējās cenas.
Ja pirmajā mēnesī pēc valdības pretinflācijas plāna izziņošanas tirgū parādījās lielāks papildu piedāvājums sērijveida dzīvokļu tirgū, tad pašlaik piedāvājuma straujš pieaugums nav vērojams.
Sekundārajā tirgū ir vērojama palielināta cenu diferenciācija: ja vēl gada sākumā neremontēts dzīvoklis maksāja tikai 10 – 15% lētāk kā remontēts, tad šobrīd šī cenu starpība jau ir 25 – 30%. Var secināt, ka tipveida dzīvokļu cenu augšējā robeža nav būtiski mainījusies, bet apakšējā robeža ir kritusies par 10 – 20% (salīdzinot ar šī gada sākumu), populārākajos Rīgas mikrorajonos sasniedzot pat 1200 EUR/m2.
90.gadu savrupmājās – īres dzīvokļi
Pēdējo mēnešu laikā īres cenas dzīvokļiem Rīgā ir dubultojušās. Augsto cenu dēļ cilvēki – visbiežāk jaunas ģimenes bez uzkrājumiem - meklē mājokli īrēšanai.
Situācijas maiņa nekustamā īpašuma tirgū – no īpašuma pirkšanas uz izīrēšanu - stimulē jaunas tendences veidošanos: 90.gados celtās lielās savrupmājas pašreiz tiek pārveidotas par vairāku dzīvokļu nelieliem īres namiem. Šādu projektu veidošanos sekmē arī izmaiņas banku attieksmē pret to kreditēšanu.
Īres cenas sērijveida dzīvokļiem Rīgas mikrorajonos
1- istabas dzīvoklis: no Ls 200 + komunālie maksājumi
2 - istabu dzīvoklis: no Ls 250 + komunālie maksājumi
Savrupmājas
Pieprasījums pēc savrupmājām saglabājas augsts, jo pašreizējais piedāvājums neatbilst pieprasījumam. Piedāvājumā pārsvarā ir jaunbūvētas savrupmājas (ap 200 m2), ar balto apdari par 250 000 – 300 000 EUR. Jaunizveidotajos savrupmāju ciematos ar nepietiekami attīstītu infrastruktūru būtiskas cenu atšķirības atkarībā no rajona nav vērojamas.
Ņemot vērā zemes cenas, būvniecības izmaksas un attīstītāju plānotās peļņas apmēru, savrupmājām ievērojams cenu pazeminājums nav gaidāms. Tas savukārt aizvien aktīvāk stimulē jaunas tendences veidošanos – rindu māju būvniecību. Rindu mājas nodrošina cilvēkam vēlmi pēc “sava stūrīša zemes”, bet to būvniecības izmaksas ir zemākas nekā savrupmājām. Tāpēc arī rindu māju gala cena ir pircējam pieejamāka.
Vērojama tendence, ka jaunbūvēto māju ciemati tiek attīstīti aizvien tālāk no Rīgas. Šajos gadījumos potenciālajiem pircējiem par ļoti būtisku faktoru kļūst, kāda ir šoseja līdz Rīgai – tās tehniskais stāvoklis, caurlaidības spēja, joslu daudzums vienā virzienā u.tml. Iezīmējas tendence, ka rīdzinieki mājokli vēlas iegādāties maksimums līdz 50 km no Rīgas. Savukārt par mērķauditoriju ciematiem, kas atrodas attālāk no Rīgas, kļūst rajonu centru pašreizējie iedzīvotāji.