Situācijas raksturojums
Lai labāk varētu izprast šo problēmu, ir jāizprot namīpašumu celtniecības un realizācijas tehnoloģiskais process un jāzina, kādi ir tā dalībnieki.
Šajā procesā no vienas puses ir klients, bet no otras puses organizācijas, kuras tieši vai netieši saistītas ar celtniecības objektu. Katra no organizācijām var vistiešākā veidā ietekmēt objekta kvalitātes rādītājus un līdz ar to arī visa objekta kvalitāti.
Ja kaut viena organizācija nekvalitatīvi darbosies kopējā procesā, tā dos iespēju klientam izvirzīt pretenzijas par to, ka prece ir nekvalitatīva. Šeit ir vietā atgādināt speciālistiem pazīstamo citātu "Ķēde ir tik spēcīga, cik spēcīgs ir tās visvājākais posms".
No kā ir atkarīga kvalitāte?
Ja runājam par objekta vispārējo kvalitāti, to var ietekmēt jebkurš dalībnieks, bet tā vislielākā mērā ir atkarīga no projekta pasūtītāja. Viss lielā mērā ir atkarīgs no šīs organizācijas filozofijas, ar kādu tā realizē savu projektu.
Pavērojot dažādu organizāciju darbību šajā tirgus nišā, iznāk secināt, ka galvenais šīm organizācijām ir savas individuālās intereses, iegūt pēc iespējas lielāku peļņu. Šādos apstākļos nav vērts runāt par kaut kādiem objekta kvalitātes rādītājiem, jo jēdzieni "peļņa" un "kvalitāte" nav savienojami. No šī galvenā dalībnieka lielā mērā ir atkarīgs pārējo organizāciju darbs un līdz ar to kopējā objekta kvalitāte.
Otrs, no kā ir atkarīga objekta kvalitāte, ir Latvijas likumdošanas vide, kas reglamentē dažādus celtniecības, celtniecības objekta realizācijas procesus un izvirza prasības pret pašu celtniecības objektu.
Objekta projektēšana
Objekta projektēšanas stadijā tiek pieļautas pirmās kļūdas, kas atstāj vistiešāko ietekmi uz objekta kvalitāti. Kā projektētāji uzprojektēs ar kļūdām, tā celtnieki šīs kļūdas realizēs dzīvē. Galvenās kļūdas ir tās, ka gan projektētāji, gan pasūtītāji nepārzina dzīvojamās mājas ekspluatācijas īpatnības un neievēro potenciālo klientu augošās prasības pēc kaut kādas noteiktas komforta pakāpes. Projektētāji uzprojektē dzīvojamo māju, kuras ekspluatācija ir apgrūtināta vai pat atsevišķos gadījumos nav iespējams veikt dažas darbības.
Piemēram, tiek ieplānota stiklota fasāde, kuru nav iespējams notīrīt. Pagrabos ieplānota atkritumu konteineru turēšana, bet to ekspluatācija nav iespējama, jo nav lifta un automašīna nevar iebraukt. Invalīdu intereses dzīvojamās mājās vispār netiek risinātas, jo mūsu valstī "nav invalīdu". Ugunsdrošības pasākumi netiek risināti. Ieplānojam liftus un pagrabus, bet lifti pārvietojas tikai līdz 1.stāvam.
Šīs problēmas var uzskaitīt bez gala, un to esamību, pēc manām domām, var saistīt ar profesionalitātes trūkumu. Šīs problēmas ir saistītas arī ar to, ka uzņēmējdarbības vide šajā sfērā nenosaka kvalitātes rādītājus un neizvirza minimālās prasības šiem rādītājiem.
Objekta celtnieki
Attiecībā par celtniecības objektu būvētājiem nav viennozīmīga situācija. Ēkas būvē ir iesaistītas daudzas organizācijas. Kvalitātes ziņā princips šeit ir viens - jo vairāk organizācijas piedalās celtniecības objekta celtniecībā, jo lielāks risks saņemt nekvalitatīvu celtniecības objektu.
Un atkal es gribētu uzsvērt, ka šo celtniecības organizāciju darba kvalitāte vistiešākā veidā ir atkarīga no projekta pasūtītāja prasībām un LR likumdošanas minimālām prasībām pret kvalitātes rādītājiem.
Normālā situācijā būtu tā, ka valsts nosaka kvalitātes rādītājus celtniecības procesam, minimālās prasības pret šiem rādītājiem un pasūtītājs var izvirzīt savas specifiskās, paaugstinātās prasības šiem rādītājiem. Šobrīd valsts līmenī nav ne kvalitātes rādītāju, ne arī prasības pret šiem rādītājiem. Līdz ar to kvalitātes ziņā viss ir atkarīgs tikai no pasūtītāja. Kas notiek objekta kvalitātes jomā, ja pasūtītājs un ģenerāluzņēmējs ir viena persona?
Celtniecības organizācijas, tāpat kā jebkuras citas komercorganizācijas, intereses vada tāds rādītājs kā peļņa. Šādā situācijā nevajag brīnīties, ka celtniecības objektos parādās kļūdas - objektam uzliek apkārt sētu, kura pie pirmās vēja brāzmas apgāžas, objektos iestrādā nesertificētus, norakstītus, nekvalitatīvus materiālus, bez saskaņošanas ar projektētājiem tiek mainīts materiālu sortiments, objektos strādā cilvēki, kuri no celtniecības procesa ir ļoti tālu, celtniecības procesa gaitā netiek izmantoti kvalitatīvi mērinstrumenti.
Projekta realizētāji
Nākamais riska moments ir projekta realizētāji. Daudzi dzīvokļu īpašnieki ar nepatiku atceras tās attiecības, kuras izveidojas ar projekta realizētājiem. Projekta realizētāji vistiešākā veidā ir saistīti ar iepriekšējā procesa dalībniekiem: kādu produktu viņiem iedod, tādu viņi arī pārdod.
Normālā situācijā, kad dzīvojamā māja ir uzcelta un nodota ekspluatācijā, darbā iesaistās projekta realizētājs un, māju "sadalot pirmreizinātājos", sāk pārdot dzīvokļus. Šādā situācijā potenciālais klients procesu var ietekmēt daļēji - ja objekts viņam nepatīk, viņš to neiegādājās.
Diemžēl tā ir teorija. Praksē projekta realizētāji sāk strādāt un pārdot "sivēnu maisā" jau stadijā, kad dzīvojamai mājai tiek ielikti pirmie pamati.
LR likumdošanas normas šim procesam neuzliek ierobežojumus, un līdz ar to viss, kas nav aizliegts, ir atļauts. No klientiem pilnībā vainu arī nevar noņemt. Abu pušu rīcību vada pieprasījuma un piedāvājuma līdzsvars dzīvokļu tirgu. Klients apzināti riskē un iegādājas šādus īpašumus, lai ietaupītu naudu. Tā ir laimes spēle, ir arī zaudētāji, kuri iegādājas nekvalitatīvu preci.
Es domāju, ka šajā procesā ir jāiejaucas valstij un, aizstāvot klientu intereses, jāregulē šī lieta ar likumdošanas aktu palīdzību. Šie klienti ir Latvijas Republikas pilsoņi, un tāpēc viņu intereses attiecībā uz objekta minimālo kvalitāti valstij būtu jāaizstāv.
Pārvaldīšanas process
Lai uzceltu dzīvojamo māju, vajadzīgi divi gadi. Mājas tālākais pārvaldīšanas process notiek visā tālākā dzīvojamās mājas teorētiskā mūža garumā, kurš ilgst ap simt gadiem. Uzskatu, ka šis jautājums, kā tiks pārvaldīta dzīvojamā māja, ir ļoti svarīgs. Prakse rāda, ka klients, pērkot dzīvokļa īpašumu dzīvojamā mājā, šim jautājumam pievērš vismazāko vērību. Par šo jautājumu klients sāk domāt, kad saņem pirmo rēķinu par dzīvokli.
Šodien viena no kļūdām, kuru pie celtniecības procesa pieļauj projekta pasūtītāji, ir tā, ka mājas apsaimniekotāju piesaista pie projekta tad, kad dzīvojamā māja ir nodota ekspluatācijā.
Nākamā kļūda ir tā, ka pie namīpašuma pārvaldīšanas projekta pasūtītāji piesaista nevis profesionāļus, bet gan sev tuvus cilvēkus, kuri tālu stāv no namīpašuma pārvaldīšanas procesa. Tas ir apzināts, nepārdomāts risks, un tāpēc visa atbildība šādā situācijā jāuzņemas projekta realizētājiem.
Uzņēmējdarbības vide
Visi minētie dalībnieki darbojas noteiktā ierobežotā telpā, kurā ir savi spēles noteikumi. Šīsdienas LR likumdošanas vide ir ļoti nekonkrēta, vispārīga un izplūdusi attiecībā pret celtniecības objektu kvalitātes rādītājiem.
No vienas puses ir klients, kurš vēlās iegādāties kvalitatīvu objektu un no otras puses "N" skaits dalībnieku, kas piedalās šā objekta realizācijā. Tirgus ekonomikas apstākļos katram no šiem dalībniekiem ir savas intereses.
Šobrīd, no objekta realizācijas puses skatoties, var ieraudzīt trīs dažāda veida uzraugus, kuri dažādos līmeņos aizstāv projekta realizētāja intereses. Ar objekta projektētājiem ir saistīti autoruzraugi, pasūtītāja intereses pārstāv būvuzraugs, bet namīpašuma atbilstību projektam kontrolē valsts būvinspektors. Kas aizstāv klientu intereses? Šodien dzīvokļu īpašnieku interešu aizstāvība ir pašu dzīvokļu īpašnieku rokās.
Tā ir nevienlīdzīga situācija. Klienti saskaras ar viņu tiesību aizskārumu - viņiem tiek piedāvāta nekvalitatīva prece un viss, kas saistās ar to. Klientiem nav izstrādāts algoritms, kā var risināt šos jautājumus, kas saistīti ar kvalitātes rādītājiem. Likumdošanas aktos mēs neatradīsim normas, kas aizstāvētu klienta intereses. Pašreizējais jautājumu risināšanas mehānisms nenes nekādus augļus, un tas vairāk ir orientēts uz procesu, nevis uz klienta interešu aizstāvību.
Kāpēc ir šāda situācija? Viens no iemesliem - mūsu valstī nav ilgtermiņa programmas, kā mēs celsim mājas, kā tās pārvaldīsim, kā remontēsim, kā risināsim citas problēmas.
Ja nav ilgtermiņa programmas par šiem jautājumiem, tad šodien īstermiņā arī nekas nevar notikt, jo mēs nezinām, pie kā vispār ir jāstrādā. Dažādas iestādes nodarbojas ar dažādiem jautājumiem, bet to efektivitātes rādītāji ir ārpus jebkādas kritikas. Šo organizāciju darbs nav vienots, bet gan sadrumstalots, kas vairāk orientēts uz procesu.
Šādā situācijā nevar no valsts ierēdņu puses prasīt sakārtot uzņēmējdarbības vidi šajā jautājumā, jo viņi vienkārši nezina, "kur problēmai kājas aug".
Priekšlikumi
Kā varētu risināt šo problēmu par objekta kvalitātes uzlabojumu? Vienā no tikšanās reizēm, kurā piedalījās nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki, tika izvirzīta tēze, ka tirgus pats sakārtos šīs kvalitātes problēmas. Nepiekrītu tādai nostājai, ka kaut kāda problēma atrisināsies pati.
Lai aizstāvētu klienta intereses, vienīgā iespēja ir konkretizēt LR likumdošanas normas un izvirzīt minimālās prasības pret objekta projektēšanu, celtniecības procesu, objektu realizācijas procesu un namīpašumu pārvaldīšanu. Šādā veidā varētu aizstāvēt klientu intereses situācijā, kad starp klientu un objekta celtniecības dalībniekiem ir pretrunas. Šīs situācijas rezultātā šobrīd esošās celtniecības un objektu realizācijas izmaksas nav sabalansētas ar objekta kvalitātes rādītājiem - izmaksas ir augstas, kvalitāte zema.
Manuprāt, klientu intereses visvieglāk var aizstāvēt, izstrādājot minimālās prasības pret celtniecības un realizācijas procesu, ar nosacījumu, ka valstī vispār kādam rūp pilsoņu interešu aizstāvība. Pagaidām šajā jautājumā es šo faktu neesmu konstatējis.Kādas galvenās problēmas būtu jārisina caur likuma normām, lai varētu aizstāvēt klienta intereses?
- Vienkāršot un skaidri noteikt, kā risināt kvalitātes jautājumus un problēmas ar celtniecības objektu realizētājiem, gadījumos, kad tiek konstatētas kvalitātes pretenzijas.
- Likumos stingri noteikt atbildības robežas starp objekta projektēšanas, celtniecības, realizācijas, uzraudzības un pārvaldīšanas organizācijām.
- Reglamentēt jaunu objektu pārvaldīšanas jautājumu risināšanas kārtību.
- Izvirzīt stingrākas prasības pret objektu nodošanu ekspluatācijā. Identificēt kvalitātes rādītājus, kuri ir svarīgi klientiem, un noteikt to minimālo lielumu.
- Lai vieglāk varētu atrisināt klientu problēmas, kas saistītas ar celtniecības objektu kvalitāti, celtniecības organizācijām ir jāizveido garantiju fonds, kuru administrē valsts iestāde.
- Organizācijas, kuras tirgū darbojas īsu termiņu, ar celtniecību var nodarboties tikai ar organizāciju galvojumu, kura tirgū darbojas vismaz 5 gadus. Tādējādi šī organizācija uzņemas atbildību par to, ka "īstermiņa" organizācija pēc mājas uzcelšanas nepazudīs.
- Ēku celtniecības procesa garantijas termiņš no diviem gadiem ir jāpalielina uz pieciem gadiem.
- Stingrākas prasības ir jāizvirza ēku celtniecības procesa tehniskajai uzraudzībai.