Joprojām denacionalizēto namu īrnieku jautājums rada bažas par dzīvokļu tirgus sektora attīstību Rīga un lielākajās Latvijas pilsētās, jo šī brīža mākslīgie tirgus izkropļojumi nebūt nenodrošina to radītāju mērķu sasniegšanu. Nav normāla tirgus parādība, ka identisku dzīvokļu īres maksas daudzkārt atšķiras, ja salīdzinātas tiek brīvā tirgū noteiktas īres maksas un īres maksas par dzīvokļiem ar beztermiņa īres līgumiem denacionalizētajos namos. Tirgus dabiskais noregulējums piespiestu maksātnespējīgos īrniekus meklēt savam finansiālajam stāvoklim atbilstošus mājokļu, galvenokārt ārpus Rīgas, kā rezultātā būtu sagaidāma pārdošanas cenu līmeņa stabilizācija dzīvokļiem Rīgā. Kopš denacionalizācijas procesa sākuma pirms aptuveni piecpadsmit gadiem par denacionalizēto namu īrniekiem ir saglabājušies galvenokārt antisociāli indivīdi, un salīdzinoši reti ir tiešām maznodrošinātie un pensionāri. Salīdzinoši bieži, īpaši Rīgas centra namīpašumos, ir vērojama situācija, ka šādi īrnieki ir nevis spiesti dzīvot attiecīgos dzīvokļos, bet, balstoties uz beztermiņa līgumiem, cenšas izspiest no namīpašnieka maksimālo kompensāciju, kas atsevišķos gadījumos pārsniedz attiecīga dzīvokļa tirgus cenu, īpaši ja šādi īrnieki ir saglabājušies kā pēdējie īrnieki lielā namīpašumā. Tikai kā papildus labums īrniekiem uzskatāma valsts un pašvaldību kompensācija par platības atbrīvošanu, kas no šī paša valsts organizētā sociālā taisnīguma principa nav samērīga, jo domājošie un centīgie īrnieki, kas savulaik ir paši atraduši mājokli, tādējādi ir zaudētāji.
Īres maksa ne mazāka kā 160 EUR
Iepriekšējos gados novērotais dzīvokļu cenu straujais kāpums radījis arī salīdzinoši strauju dzīvojamo telpu īres maksas kāpumu ekonomiskās klases mājokļiem, kas gan joprojām ir vidēji 10-40% zemāks nekā kredīta maksājumu šāda dzīvokļa iegādei. Īpaši straujš kāpums ir bijis vērojams lētākajiem un platību ziņā mazākajiem dzīvokļiem. Rezultāts — noīrēt jebkādu dzīvokli Rīgas pilsētā lētāk par 160 EUR ir grūti. Joprojām būtisks ir īres līguma termiņš. Pieprasīti ir dzīvokļi ilgtermiņa īrei, bet izīrētāji piedāvā 1—2 gadu termiņu, pēc kura īres cenas mainīt.
Jūtamas izmaiņas īres dzīvokļu tirgū nav radījusi arī īres griestu atcelšana ar 2007.gada 1.janvāri denacionalizētajās ēkās. Pieprasījums pēc īres dzīvokļiem 2006.gadā ir saglabājies stabils, bez būtiskām pieprasījuma/piedāvājuma izmaiņām.
Īres tirgus būtiskākais jaunums
Īres dzīvokļu tirgū viens no būtiskākajiem jaunumiem pārskata periodā ir aktualizētais jautājums par 3P (Public-private partnership) projektu iespējamību īres jautājumu sakārtošanai, kas Rīgā beidzot būtiski mainītu īres tirgu (arī denacionalizēto ēku īrnieku jautājumu), īpaši maznodrošinātām personām. Diemžēl Rīgas pašvaldība līdz šim nav izrādījusi īpašu iniciatīvu šādu projektu realizēšanai. Rīgai tuvākā pašvaldība, kas šādus jautājumus risina, ir Salaspils. Šādu projektu pamatideja ir tā, ka uz pašvaldības vai privātīpašnieka zemes gabala tiek uzcelta dzīvokļu ēka, kuru pašvaldība nomā, bet dzīvokļus nodod apakšnomā sociāli atbalstāmajām personām, kurām nepieciešama dzīvojamā platība.
Dzīvokļu īres maksa Rīgā 2006.gada beigās
- Mazgabarīta dzīvokļi mikrorajonos, 1-2 istabu dzīvokļi ar daļējām ērtībām pirmskara laika mājās, arī nemēbelēti. Pieprasīti saglabājas visi centram tuvākie, kā arī attālākie rajoni, proporcionāli attālumam no centra mainoties ikmēneša īres maksājumam. Īres maksājums 150—220 EUR mēnesī (vidēji 3—7 EUR/m2);
- Labā stāvoklī esoši, 1—3 istabu mēbelēti dzīvokļi mikrorajonos. Pieprasītākie rajoni – mikrorajoni ar salīdzinoši augstām īpašumu tirdzniecības cenām - Purvciems, Pļavnieki, Teika, Imanta, Āgenskalns (vietās ar attīstītu sabiedriskā transporta infrastruktūru). Ikmēneša maksājums 215—550 EUR (vidēji 7—11 EUR/m2);
- Mēbelēti dzīvokļi ar kvalitatīvu remontu daļēji atjaunotās vai atjaunotās Rīgas centra ēkās. Šajā kategorijā pieprasīti mēbelēti dzīvokļi ar platību līdz 100 m2 īsu vai vidēji ilgu termiņu. Ikmēneša īres maksājums 700—1600 EUR (vidēji 9—17 EUR/m2).
- Mēbelēti dzīvokļi Rīgas centra namos ar īpašu arhitektūru, vai atrašanās vietu (jūgendstila ēkas, ēkas Klusajā centrā). Dzīvokļiem raksturīgi īpaši dizaina, vēsturiski elementi (krāsnis u.c.), namiem īpaša arhitektūra. Pieprasītākā platība ~100 m2. Ikmēneša īres maksājums 800—2000 EUR (vidēji 15—23 EUR/m2). Šajā kategorijā samazinājušās īres maksu galējās robežas, ko noteicis salīdzinoši lielais piedāvājums un augstās īres maksas pret vietējā darbaspēka algu līmeni. Galvenie īrnieki ārzemnieki, salīdzinoši retos gadījumos vietējie.
- Dzīvokļi Vecrīgā. Piedāvājumu galvenokārt veido dzīvokļi ar salīdzinoši mazām platībām 50—70 m2. Daļa no īres dzīvokļiem nav remontēta, tikai apmēbelēti. Pieprasījumu ietekmē gan auto novietošanas ierobežojumi, gan plašās izklaides iespējas Vecrīgā, kas saistāmas ar trokšņa līmeni dzīvokļos. Ikmēneša īres maksājums 500—2000 EUR (vidēji 11—20 EUR/m2). Arī Vecrīgā 2006.gadā samazinājušās maksimālās īres maksas par ~500 EUR, ko nosaka kvalitatīva pieprasījuma trūkums. Daļa īres dzīvokļu Vecrīgā tiek izīrēti īstermiņa īrē — no vienas dienas līdz dažām nedēļām, galvenokārt tūristiem.
Īres maksājumus galvenokārt nosaka dzīvokļa labiekārtotības pakāpe, atrašanās vietas prestižs, sabiedriskā transporta pieejamība. Attiecībā uz dzīvokļiem Rīgas centrā visbūtiskākā ir automašīnas novietošanas problēma, arhitektoniski un dizainiskie risinājumi. Īres maksas apmēru nosaka arī ēkas stāvs. Apakšējais un augšējais, izņemot ēkās ar liftu, īpašiem mansarda risinājumiem, vidēji par 5—15% lētāks.
Privātmāju īre
2006.gadā privātmāju īres sektorā nav bijušas vērojamas būtiskas pieprasījuma izmaiņas (pieprasījums un piedāvājums neliels, izņemot sezonālu pieprasījumu vasarā pēc īres mājām jūras un citu ūdenskrātuvju tuvumā. Piedāvājumu, galvenokārt, veido nelielas privātmājas apmierinošā tehniskā stāvoklī Rīgā, kā arī privātmājas jaunajos ciematos (šajā gadījumā mājas tiek izīrētas uz neilgu laiku, lai īres maksu novirzītu kredītmaksājumu dzēšanai). Otra būtiskākā kategorija — privātmājas Jūrmalā, gan vasarnīcas, gan kapitāli būvētas ēkas.
Piedāvājums 2006.gada beigās neliels, ar lielu cenu diferenci. Lielākā piedāvājuma cena 2006.gada beigās pārsniedz 20 000 EUR/mēnesī par jaunu privātmāju Jūrmalā, Bulduros, jūras tuvumā. Tomēr, lai gan šāda nomas maksa noteikta, balstoties uz nomas maksu par dienu vasaras periodā, ir jāšaubās vai šādā, vai pat salīdzinoši mazākā cenu kategorijā 2007.gadā tiks noslēgts kaut viens līgums. Jūrmalā jaunas privātmājas piedāvājumā vidēji par 1300—3500 EUR/mēnesī.
-
Jūrmalā:
- vasarnīcas (koka ēkas ar platību līdz 100 m2) – 500-1300 EUR/mēnesī
- jaunas un rekonstruētas ēkas - 1300-3500 EUR/mēnesī -
Rīgā:
- jaunas un rekonstruētas mājas - 800-3500 EUR/mēnesī
- padomju un pirmskara mājas bez remonta - 400-1100 EUR/mēnesī - Jūras tuvumā (ārpus pilsētas) - 150-700 EUR/mēnesī
-
Lauku saimniecības, privātmājas mazpilsētās - 50-250 EUR/mēnesī
Vidējā kvadrātmetra īres maksa par rekonstruētu vai jaunuzceltu, mēbelētu māju 2006.gadā ir saglabājusies praktiski nemainīga 6—17 EUR/m2.
Prognoze 2007.gadam
Prognozējams, ka 2007.gadā nenotiks būtiskas izmaiņas īres dzīvokļu tirgū. Sagaidāms vidējais nomas maksu kāpums par 15—25%. Iespējams, ka, pieaugot konkurencei jauno projektu attīstīšanas tirgū, ilgtermiņā var rasties īres namīpašumi ar salīdzinoši stabiliem īres ienākumiem. Attīstītos ārvalstu nekustamā īpašuma tirgos nav novērojama namīpašumu sadalīšana un izpārdošana. Namīpašumi ir pielīdzināmi komercīpašumiem ar noteiktām ienesīguma likmēm.
Ilgtermiņā sagaidāms lielo īres dzīvokļu piedāvājums centrā, ko noteiks kredītresursu sadārdzinājums, kā arī pakāpeniskais īres maksu pieaugums. Atsevišķu dzīvokļu izīrēšana, ņemot vērā īpašumu vērtības pieaugumu, nav īpaši pamatota. Šādu objektu ienesīgums ir mazs (Vecrīgā sākot no 1,5% gadā) turklāt arī apsaimniekošana ir salīdzinoši laikietilpīgs process, kā arī pieaug dzīvokļu nolietojums, kā rezultātā tiešās īres maksas ienesīgums tuvojas 0%.
Nav sagaidāmas būtiskas izmaiņas denacionalizēto ēku dzīvokļu īres tirgū, jo nav sagaidāmi būtiski risinājumi šādu ēku mājokļu atbrīvošanā no esošajiem īrniekiem.